Stavební úpravy ve svém bytě vs. v bytě SVJ: Co smíte a co musíte schválit?
Máte v plánu rekonstrukci bytu? Chcete zbourat příčku, vyměnit okna nebo třeba přesunout kuchyň? Pokud jste majitelem bytu v domě spravovaném SVJ (společenstvím vlastníků jednotek), měli byste vědět, že ne všechny úpravy můžete provádět bez souhlasu ostatních vlastníků či SVJ. I když byt vlastníte, nevztahuje se vaše plná svoboda automaticky na celý prostor. V tomto článku si vysvětlíme, jaké stavební úpravy můžete dělat bez souhlasu, co už vyžaduje schválení SVJ a jaká jsou pravidla podle občanského zákoníku a stavebního zákona.
Vlastnictví bytu vs. spoluvlastnictví společných částí domu
Než se pustíte do konkrétních úprav, je klíčové pochopit jednu věc: vlastníte jen svou bytovou jednotku, nikoliv celý dům.
Každý majitel bytu je zároveň spoluvlastníkem společných částí domu, kam patří například:
- nosné zdi a stropy
- chodby, schodiště, výtahy
- střecha, fasáda, okna (vnější části)
- stoupačky (voda, plyn, odpady)
- elektroinstalace v hlavních rozvodech
To znamená, že zásahy do těchto částí nelze provádět bez souhlasu SVJ nebo stavebního úřadu, protože tím ovlivňujete majetek ostatních spoluvlastníků.
Co můžete udělat bez souhlasu SVJ?
Existují úpravy, které lze provádět zcela svobodně, pokud nezasahují do nosných konstrukcí nebo společných částí domu. Patří sem zejména:
-
výměna podlahy, obkladů, dveří nebo zařizovacích předmětů (např. vana, kuchyňská linka)
- výmalba, tapetování, sádrokartonové podhledy
- nové zásuvky, svítidla nebo vnitřní elektroinstalace (za jistých podmínek)
- výměna vnitřních nenosných příček (pokud nejde o zásah do statiky a sousedních bytů)
Náš tip: I drobné úpravy ale musí respektovat domovní řád, hlukové limity a zásady bezpečnosti. Pokud budete při bourání nebo vrtání rušit ostatní obyvatele, mohou na vás podat stížnost.
Co vyžaduje souhlas SVJ nebo stavebního úřadu?
Pokud plánujete úpravy, které by mohly ovlivnit statiku, vzhled budovy nebo společné rozvody, už se neobejdete bez souhlasu. Konkrétně jde například o:
Zásah do nosných konstrukcí (příčky, stropy, podlahy)
- Je nutné stavební povolení nebo minimálně ohlášení stavebnímu úřadu
- Vyžaduje statický posudek
- Souhlas SVJ je nutný, protože zasahujete do společné části domu
Přesun nebo výměna stoupaček (voda, kanalizace, plyn, topení)
- Tyto rozvody jsou zpravidla ve společném vlastnictví
- Jakákoliv změna může ovlivnit funkčnost celého systému
- Bez schválení SVJ hrozí riziko porušení právních předpisů
Změna dispozice bytu (např. sloučení pokojů, přesun kuchyně, koupelny)
- Pokud změna ovlivní funkčnost instalací nebo nosné konstrukce, musí ji schválit SVJ i stavební úřad
- Někdy se musí aktualizovat i výkresy bytu v katastru nemovitostí
Výměna oken nebo vstupních dveří
- Okna (z vnějšího pohledu) jsou většinou společné – nelze je měnit bez povolení
- Individuální výměna oken může narušit jednotný vzhled fasády
- I vstupní dveře do bytu mohou být společné, pokud tvoří součást požárně bezpečnostního celku
Zásah do elektroinstalace v domovních rozvodech
- Jakékoliv změny mimo hranici bytu (např. v chodbě, rozvaděči) podléhají souhlasu SVJ i odborné revizi
Jak postupovat správně?
Chystáte-li větší úpravu v bytě, postupujte podle následujících kroků:
- Zjistěte přesný rozsah úpravy – ovlivňuje pouze váš byt, nebo i společné části?
- Konzultujte záměr se správcem nebo výborem SVJ.
- V případě potřeby připravte projektovou dokumentaci a zajistěte statika nebo technika.
- Získejte souhlas SVJ (např. hlasováním na schůzi nebo písemně).
- Požádejte stavební úřad o ohlášení nebo stavební povolení, pokud je to nutné.
- Po provedení úprav můžete být povinni aktualizovat zápis v katastru nemovitostí.
Co vám hrozí, když stavební úpravy provedete bez povolení?
Pokud provedete stavební úpravu bez schválení SVJ nebo úřadu:
- SVJ může požadovat uvedení do původního stavu na vaše náklady
- Může dojít ke soudnímu sporu nebo pokutě od stavebního úřadu
- Pokud stavební úprava způsobí škodu (např. praskne stoupačka), nesete plnou odpovědnost – i finanční
Shrnutí: Pravidla platí i ve „vlastním“ bytě
I když jste vlastníkem bytu, nejste „pánem celého prostoru“. Společné části domu patří všem vlastníkům, a proto každá větší úprava musí být provedena s jejich vědomím a v souladu s legislativou.
Než začnete bourat, vrtat nebo měnit dispozice, raději si ověřte, co vše musíte nahlásit, projednat a schválit. Předejdete tak komplikacím, zbytečným nákladům i nepříjemnostem se sousedy či úřady.
Velmi rádi vám s úpravami a rekonstrukcí pomůžeme, zavolejte nám na číslo +420 723 212 541 nebo nám napište na mail kabelka@stav-reko.cz.